Ley alquiler Cataluña: Novedades en la regulación del precio de los alquileres
Introducción
El pasado 21 de septiembre se publicó en el Diario Oficial de Cataluña la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de arrendamiento de vivienda.
La referida Ley alquiler Cataluña entró en vigor el 22 de septiembre y es una medida transitoria con una duración de un año que tiene como objetivo la regulación de las rentas en los contratos de alquiler siempre que concurran las siguientes circunstancias:
- Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
- Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.
Las áreas con mercado de vivienda tenso serán los municipios o partes de municipio que estén especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población. Actualmente, son 60 los municipios incluidos en la declaración transitoria de áreas con mercado de vivienda tenso[1].
La declaración de un municipio o de parte de un municipio como área con mercado de vivienda tenso requiere que en todo el territorio afectado por la declaración sea de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado por el departamento competente en materia de vivienda.
Ley alquiler Cataluña del 11/2020: Aspectos más importantes
Cómo ya hemos indicado, la Ley alquiler Cataluña del 11/2020 tiene por objeto la regulación de las rentas en los contratos de alquiler de las viviendas que estén destinadas a la residencia permanente del arrendatario y esté situada en área declarada de mercado tenso.
Como se indica en el referido texto legal, la instrumentación de la Ley alquiler Cataluña será mediante la aplicación del índice de referencia de precios de la vivienda de la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
El referido índice de referencia indica la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de distintas características particulares de la vivienda.
En el portal de La Generalitat, se podrán consultar a través de esta nueva ley alquiler Cataluña los precios de referencia para la vivienda introduciendo los datos de dirección, superficie, estado de mantenimiento, la planta, el año de construcción, certificado energético, si cuenta con ascensor, parking y está amueblado.
Para la formalización de un contrato de alquiler, el precio de la renta no puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementado o minorado, como máximo, en un cinco por ciento.
Por otro lado, la Ley alquiler Cataluña del 11/2020 establece que la renta tampoco puede rebasar la consignada en el último contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores.
Sin embargo, el propietario de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios regulado por la presente Ley alquiler Cataluña puede proponer un incremento de la renta inicial respecto al precio de referencia para las obras de mejora, en el supuesto de que en el último año haya ejecutado en la vivienda obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética.
El incremento del precio de referencia debe calcularse basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda, según lo determinado por la normativa vigente de arrendamientos urbanos.
En las viviendas arrendadas con sujeción al régimen de contención de rentas regulado por la Ley alquiler Cataluña, el cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites establecidos da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.
Por otro lado, la Ley prevé varias excepciones para aumentar la renta, como sería el que los propietarios acreditasen que tienen ingresos inferiores a 2,5 veces el indicador de Cataluña (1.422,80.-€), en cuyo caso podrán mantener el precio del alquiler y no adaptarlo a los nuevos límites o incluso subirlo hasta el índice de referencia.
Asimismo, podrá incrementar el precio de la renta cuando se hayan realizado obras de mejora en el último año siempre y cuando la renta no supere un 5% el índice de referencia y también podrá subirse la renta hasta un 5% en las viviendas que cuenten con piscina, conserje, zona comunitaria o estén amuebladas.
Por último, debemos señalar que quedan excluidos de la aplicación de las regulaciones:
- Los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de renta.
- Los que hayan sido suscritos antes de enero de 1995.
- Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial, integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
- Los contratos de carácter asistencial.
- Los contratos que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
La posible inconstitucionalidad de la Ley 11/2020 y sus posibles consecuencias
Aunque la Ley 11/2020 entró en vigor el pasado 22 de septiembre, es posible que la misma no tenga mucho recorrido ya que El Consell de Garanties Estatutàries emitió un informe en el que consideraba su inconstitucionalidad por invadir competencias del Estado, por lo que se espera que el Gobierno la recurra ante el Tribunal Constitucional. Si bien, los dirigentes de Podemos han solicitado al PSOE que no la recurran.
Ahora bien, de acuerdo con la exposición de motivos, la Ley alquiler Cataluña se justifica por el interés público de mejorar las condiciones de acceso a la vivienda de alquiler, sin embargo, consideramos que la fórmula escogida (regulación y congelación de precios), no es la más acertada para conseguir tal fin.
Y es que, uno de los problemas de la regulación de precios es que podría traer como consecuencia precisamente un efecto totalmente contrario al buscado, esto es, el aumento descontrolado de los precios del alquiler al disminuir la oferta.
En este sentido, la Autoritat Catalana de Competència (ACCO) ha alertado que tal regulación podría ser contraproducente y restringe la competencia, y advierte de que esta Ley podría traer como consecuencia la reducción de la oferta de viviendas de alquiler y el riesgo de aparición de economía sumergida, por lo que la intervención pública en el precio de alquiler debería ser el último recurso.
*Artículo redactado por: María Fernanda Arocha y Gustavo Molina
[1] 1. Badalona. 2. Barberà del Vallès. 3. Barcelona. 4. Blanes. 5. Calafell. 6. Castellar del Vallès. 7. Castelldefels. 8. Cerdanyola del Vallès. 9. Cornellà de Llobregat. 10. Esplugues de Llobregat. 11. Figueres. 12. Gavà. 13. Girona. 14. Granollers. 15. L Hospitalet de Llobregat. 16. Igualada. 17. Lleida. 18. Manlleu. 19. Manresa. 20. Martorell. 21. El Masnou. 22. Mataró. 23. Molins de Rei. 24. Montcada i Reixac. 25. Montgat. 26. Olesa de Montserrat. 27. Olot. 28. Palafrugell. 29. Pallejà. 30. Pineda. 31. El Prat de Llobregat. 32. Premià de Mar. 33. Reus. 34. Ripollet. 35. Rubí. 36. Sabadell. 37. Salou. 38. Salt. 39. Sant Adrià de Besòs. 40. Sant Andreu de la Barca. 41. Sant Boi de Llobregat. 42. Sant Cugat del Vallès. 43. Sant Feliu de Guíxols. 44. Sant Feliu de Llobregat. 45. Sant Joan Despí. 46. Sant Just Desvern. 47. Sant Pere de Ribes. 48. Sant Vicenç dels Horts. 49. Santa Coloma de Gramenet. 50. Santa Perpètua de Mogoda. 51. Sitges. 52. Tarragona. 53. Terrassa. 54. Tortosa. 55. El Vendrell. 56. Vic. 57. Viladecans. 58. Vilafranca del Penedès. 59. Vilanova i la Geltrú. 60. Vilassar de Mar.
Fue profesor de Argumentación Jurídica en la Universidad Metropolitana de Caracas (Venezuela) y cuenta con una gran experiencia en litigios civiles y mercantiles así como en arbitrajes nacionales e internacionales para una gran variedad de clientes, muchos de ellos entidades financieras y de carácter multinacional.
Actualmente es Senior Manager del departamento procesal civil de Barcelona de Forvis Mazars Tax & Legal.
