Nulidad de la Ley 11/2020 que establece el control de rentas en Cataluña
En el artículo redactado con mi compañera María Fernanda Arocha en fecha 30 de septiembre de 2020, analizamos la Ley 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas que acababa de entrar en vigor y que fijaba el control de rentas en Cataluña. En dicho artículo advertimos de su posible inconstitucionalidad.
Pues bien, mediante Sentencia de fecha 10 de marzo de 2022, el pleno del Tribunal Constitucional ha declarado la inconstitucionalidad de la Ley 11/2020. Específicamente declara inconstitucional:
- Los artículos 1, 6 a 13, 15 y 16.2.
- Las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera.
- La disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b).
- La disposición adicional cuarta y la disposición final tercera, por considerar que dichos preceptos suponen una invasión por parte de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el art. 149.1.8 de la Constitución, referida a la competencia en materia civil para regular las bases contractuales.
La sentencia del Tribunal Constitucional establece que la Ley 11/2020 trata aspectos propios de la materia civil, como es la regulación sustantiva de los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento de vivienda en relación a la determinación y pago de la renta, afectando así a la estructura obligacional de las relaciones contractuales privadas, en la medida en que condiciona legalmente el alcance de la obligación principal del arrendatario, y dicha materia el artículo 149.1.8. de la Constitución la atribuye al Estado sin más posible excepción que la conservación, modificación y desarrollo autonómico del Derecho civil especial o foral.
De acuerdo con la sentencia dictada por el pleno del Tribunal Constitucional: “La finalidad de la reserva estatal en materia de derecho de contratos estriba en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se logra cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional. La reserva estatal en esta materia habilita para dictar “aquellas normas que sean esenciales para preservar una estructura de relaciones contractuales con idéntica lógica interna, auspiciada por los mismos principios materiales e igual para todos los agentes económicos en todo el territorio nacional” (STC 132/2019, FJ 6). De ahí que, como señala esta sentencia, la competencia estatal de las “bases de las obligaciones contractuales” del art. 149.1.8 CE deba ser entendida como una garantía estructural del mercado único y supone un límite en sí —un límite directo desde la Constitución— a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos.”
Y continúa la Sentencia indicando que entre “los principios que han de informar la regulación de los contratos se encuentra la autonomía de la voluntad [STC 157/2021, FJ 9.d)]. En ese sentido, la doctrina constitucional ha subrayado el carácter eminentemente dispositivo del derecho contractual, en el que, como regla general, debe regir el principio de la libertad de pactos. El fundamento mismo de la institución del contrato “se encuentra ante todo en el principio general de libertad que se deduce del art. 10 CE, al consagrar el principio de la dignidad de la persona y del libre desarrollo de la personalidad, y del art. 1.1 CE, que encuentra necesariamente su reflejo en el ámbito económico” (STC 132/2019, FJ 6).”
Concluye la Sentencia del Tribunal Constitucional que: “este principio de libre estipulación de la renta en los arrendamientos urbanos ha de considerarse una base de las obligaciones contractuales, inferida de la legislación actualmente vigente, en cuanto define uno de los elementos estructurales de este tipo de contrato, el cual, salvo algunos aspectos determinados imperativamente por el legislador (ámbito de aplicación del contrato, fianza y formalización) se rige por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes.”
La Sentencia del Tribunal Constitucional dinamita de esta manera la posibilidad de que las Comunidades Autónomas puedan fijar topes al precio del alquiler, bandera de algunos partidos políticos en materia de arrendamiento como una supuesta medida efectiva para evitar la subida excesiva de los precios de los alquileres, si bien la mayoría de los juristas y especialistas en la materia así como la Autoritat Catalana de la Competència (ACCO), habían alertado que tal regulación podría ser contraproducente trayendo como consecuencia la reducción de la oferta de viviendas de alquiler y el riesgo de aparición de economía sumergida.
Ahora bien, la Sentencia dictada por el pleno del Tribunal Constitucional, establece que los efectos de la inconstitucionalidad quedan limitados a los contratos futuros a partir de la Sentencia “manteniéndose en sus términos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución.”
Nuestra visión ante la nulidad de la Ley 11/2020 que establece el control de rentas
Por nuestra parte, no podemos entender tal declaración, ya que el efecto de la inconstitucionalidad de una norma debería de ser siempre que ésta no surta efecto alguno desde su aprobación y no desde que se declarara su inconstitucionalidad. De lo contrario, estaríamos ante el riesgo de que nuestros legisladores aprobaran normas con la plena conciencia de que son inconstitucionales con el fin de que las mismas surtan efecto mientras se resuelve el recurso de inconstitucionalidad, que pudiera durar varios años. Si las cláusulas abusivas de un contrato se tienen como inexistentes, no podemos entender cómo una norma inconstitucional, que es aún más grave que una cláusula abusiva, pueda surtir sus efectos y mantenerse una vez declarada su inconstitucionalidad.
Al contrario de lo que afirma la Sentencia del Tribunal Constitucional, ello supone una inseguridad jurídica ya que perjudica a los arrendadores que cumplieron con la norma mientras estaba en vigor, suscribiendo contratos y respetando el tope de la renta fijado por la mencionada Ley, y ahora no podrán modificar la renta ya que ello supondría una modificación unilateral de las condiciones esenciales del contrato.
Asimismo, se plantea el problema de qué pasará con las sanciones que pudiera haber impuesto la Administración por el incumplimiento del contrato o si podrá imponer sanciones a los arrendadores que suscribieron contratos sin respetar el tope de la renta mientras la Ley estuvo en vigor. Por un lado, si los efectos de la inconstitucionalidad son únicamente a partir de su declaración, se podría entender que las sanciones serían correctas ya que durante dicho tiempo el tope de las rentas fijado por la Ley sería de obligado cumplimiento, pero, por otro lado, se estaría imponiendo una sanción con base en una norma declarada inconstitucional.
Por nuestra parte, como ya hemos indicado, entendemos que una norma inconstitucional no puede surtir efecto alguno y por lo tanto sería muy grave que se pudiera mantener una sanción administrativa con base en ésta.
Fue profesor de Argumentación Jurídica en la Universidad Metropolitana de Caracas (Venezuela) y cuenta con una gran experiencia en litigios civiles y mercantiles así como en arbitrajes nacionales e internacionales para una gran variedad de clientes, muchos de ellos entidades financieras y de carácter multinacional.
Actualmente es Senior Manager del departamento procesal civil de Barcelona de Forvis Mazars Tax & Legal.
