La limitación de la compensación como mecanismo de pago en un desahucio por impago de rentas
El pasado 7 de marzo de 2022, la Sección 1ª del Tribunal Supremo dictó una interesante sentencia que limitaba los efectos de la compensación como mecanismo de pago en el marco de un procedimiento de desahucio por impago de rentas.
¿En qué consiste esta sentencia sobre la compensación de créditos?
El demandante, propietario de un inmueble, instaba el desahucio por falta de pago de la renta frente al arrendatario que se encontraba viviendo en él. La demandada, por su parte, se opuso invocando la inexistencia de tal impago. Según el demandado, el pago se habría producido por compensación de un crédito que tenía a su favor frente al arrendador, derivado de un procedimiento judicial anterior, cuestión que no era controvertida.
La demanda de desahucio por impago de rentas se había sustanciado por el cauce sumario del Art. 444.1 LEC que sólo permite al demandado oponerse por dos motivos:
- Alegar y probar el pago de las rentas reclamadas.
- Enervar la acción mediante el pago de las rentas adeudadas.
La enervación no era posible pues el Art. 22.4 LEC sólo permite su utilización una única vez y, en este caso, la posibilidad ya había sido utilizada en el pasado. Esto es, la controversia se encontraba en determinar si las deudas recíprocas existentes entre arrendador y arrendatario podían compensarse y, por tanto, si podía prosperar el primero de los motivos de oposición no teniéndose por impagada la renta adeudada.
Si bien el Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda atribuyéndole a la compensación plenos efectos liberatorios, la Audiencia Provincial revocó la sentencia al considerar que, al amparo del Art. 1.156 CC, la compensación no es una forma de pago sino un mecanismo distinto de este para la extinción de obligaciones. La decisión se basaba en que el citado precepto contiene una lista de formas de extinción de las obligaciones entre las que “pago o cumplimiento” y “compensación” constituyen cauces diferentes para la extinción de obligaciones y, por tanto, no equivalentes o equiparables.
Así mismo, se establece que el pago debe realizarse en la forma prevista en el contrato y no como unilateralmente decida una de las partes. A este respecto, la compensación no había sido prevista en el contrato de arrendamiento de forma expresa por lo que no resultaría contractualmente viable considerar pagada una renta por esta vía. Además, la Audiencia Provincial incluye un argumento interesante: si el actor hubiera acumulado a su pretensión de desahucio la reclamación de las rentas debidas, estas sí podrían haberse compensado. Esto es, la compensación sí serviría como forma de oposición frente a una reclamación de rentas debidas pero no para impedir un desahucio por impago de rentas al amparo del Art. 444.1 LEC.
El matiz que incorpora la Audiencia Provincial en su sentencia sorprende, pues parece atribuir a la compensación dos dimensiones diferentes dependiendo de su finalidad, algo que no contempla el Art. 1.156 CC y, por tanto, que colisiona con la interpretación extremadamente formalista que había realizado la Audiencia Provincial del precepto.
Recurrida la sentencia en Casación, el Tribunal Supremo confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial por los mismos motivos. Señala el Alto Tribunal lo siguiente:
[…] la existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial».
Si bien resulta lógico entender que el arrendador no puede obligar al inquilino a posponer el cobro de una obligación de pago nacida en un procedimiento judicial anterior (cuestión que, a pesar de haber sido objeto de un pronunciamiento expreso, no era parte del procedimiento), no se entiende que se impida al arrendatario optar por esta forma de cobro. El aplazamiento de un pago siempre perjudica al acreedor, pues, lógicamente, prefiere ver satisfecho su crédito lo antes posible. Por este motivo, llama la atención que se reproche jurídicamente al arrendatario que eligiera posponer el cobro de su deuda, optando por satisfacerla mediante su compensación con las rentas mensuales de su contrato de alquiler.
Así mismo, el Alto Tribunal añade:
[…] la mínima diligencia exigía, para hacer efectiva la compensación, que la parte arrendataria hubiera comunicado a la demandante, y que esta hubiera tenido constancia de ello, que era su intención la aplicación de su crédito contra la actora al pago de la renta, para que la arrendadora tuviera constancia de su voluntad y actuar en consecuencia con sujeción a los cánones del art. 7 del CC, tampoco invocado en el recurso como infringido».
Es decir, para que la compensación despliegue sus efectos, resultaría necesario que el deudor pusiera en conocimiento del acreedor de forma expresa que tiene intención de realizar los pagos de las rentas del arrendamiento mediante la compensación del crédito que mantienen contra el acreedor hasta la cantidad concurrente.
¿Cuál es la conclusión de esta sentencia?
Como ha podido verse, la sentencia alterna argumentos excesivamente formalistas con otros que no lo son tanto. Llama la atención que se llegara a la conclusión de que el pago y la compensación son realidades jurídicas diferentes y no equiparables por el mero hecho de que se mencionen de manera separada en el Art. 1.156 CC y que, sin embargo, no se analice del mismo modo el Art. 1.195 CC cuya literalidad invita a pensar que la compensación es una forma de extinción natural de las obligaciones que opera de manera automática y, por tanto, sin la necesidad de que se lleve a cabo ningún acto expreso:
[…] tendrá lugar la compensación cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra».
Por otra parte, el requerimiento o comunicación previa al acreedor no forma parte de los cinco requisitos establecidos por el Art. 1.196 CC para que proceda la compensación.
Quizá la diferencia entre pago y compensación que refleja la sentencia, no radique en la interpretación literal del Art. 1.156 CC sino en la naturaleza del procedimiento sumario de desahucio del Art. 444.1 LEC. Es la explicación que parece ofrecer el Tribunal Supremo para fundamentar su pronunciamiento:
[…] en definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador».
En definitiva, se trata de una sentencia desconcertante pues enmaraña y dificulta mucho la comprensión de la compensación como método para la extinción de obligaciones.
-LLM in International Business and Commercial Law. University of Manchester.
-Colegiado 95.355 en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.
Alberto desarrolla su actividad profesional en los ámbitos de Derecho Procesal, Civil y Mercantil y colabora también con el departamento de Derecho Penal. Asesora habitualmente a personas físicas y jurídicas en la resolución de conflictos en vía judicial y extrajudicial.
En particular, ha intervenido en numerosos procedimientos judiciales bancarios (relativos a la comercialización de valores, acciones, bonos, productos financieros estructurados, hipotecas, cláusulas abusivas, etc.) y también relativos al ejercicio de acciones de responsabilidad civil contractual y extracontractual.
Alberto es abogado en la oficina de Madrid de Mazars Tax - Legal. Se incorporó a la firma en junio de 2017 y actualmente ejerce de manager en el departamento de Derecho Procesal.
