Acuerdo Gobierno-entidades de crédito sobre las hipotecas
En el Consejo de Ministros celebrado el 22 de noviembre se alcanzó un acuerdo entre el Gobierno y las principales entidades de crédito para dar facilidades a los prestatarios a la hora de hacer frente al pago de su hipoteca, teniendo en cuenta la actual situación de inflación.
El efecto Euríbor en las hipotecas
La puesta en marcha de las negociaciones se produjo, principalmente, por la subida del Euríbor. De tal modo que mientras más suba el Euríbor, mayores serán las cuotas a pagar por el prestatario, siendo la cuantía de dichas cuotas, por lo tanto, directamente proporcional a la subida del Euríbor. Este problema no ocurre con las hipotecas de tipo fijo, cuyas cuotas se mantienen inalteradas con independencia de que el Euríbor suba o baje.
Así las cosas, nos encontramos con familias que, con los mismos recursos que antes de la inflación (pues raramente han aumentado los salarios), tienen que hacer frente al pago de las cuotas de su hipoteca, las cuales sí se han encarecido. Debe destacarse que el riesgo de que esto ocurra siempre está presente cuando firmamos una hipoteca de tipo variable, pero el encarecimiento ha sido tan relevante que tanto el Gobierno como entidades de crédito han decidido dialogar para pactar una solución.
Se ha decidido reformar el Código de Buenas Prácticas ya existente desde el año 2012, así como ampliar la protección brindada por el mismo a quienes no teniendo la consideración de deudor hipotecario vulnerable como tal, reúnan determinadas condiciones que les permitan beneficiarse de estas medidas (en una clara referencia a la clase media).
La renta y el esfuerzo hipotecario, condiciones clave
¿Qué medidas concretas se han propuesto? Dependerá de la situación de cada deudor, y a grandes rasgos pueden concretarse de la siguiente manera:
1) Hogares con renta inferior al triple del IPREM (25.200 €), con un incremento del esfuerzo hipotecario de al menos un 50% y una cuota hipotecaria superior al 50% de la renta familiar:
- Se reduce el tipo aplicable al periodo de carencia de 5 años (Euribor – 0,10%; frente al Euribor – 0,25% de la actualidad).
- Posibilidad de solicitar una segunda reestructuración.
- Ampliación del plazo para solicitar dación en pago de la vivienda, pasando de 1 año a los 2 años desde que se solicitó la reestructuración.
- Ampliación del plazo para solicitar el alquiler social, pasando de los 6 meses a 1 año.
2) Hogares que, estando comprendidos en el apartado anterior, no cumplan con el requisito del esfuerzo hipotecario de al menos un 50%:
- En este caso el periodo de carencia previsto no sería de 5 años, sino de 2.
- Aplicación de un tipo de interés menor durante el periodo de carencia (reducción del 5% del valor actual neto del préstamo).
- Prolongación del periodo de amortización de hasta 7 años.
3) Hogares con renta inferior al triple y medio del IPREM (29.400 €), con un esfuerzo hipotecario de al menos el 20% y cuota hipotecaria superior al 30% de la renta familiar (con hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022).
- Congelación de la cuota hipotecaria durante 1 año.
- Tipo de interés menor sobre el principal aplazado durante 1 año.
- Prolongación del periodo de amortización de hasta 7 años.
Asimismo, como medidas de carácter complementario, encontramos:
- Se facilita la amortización anticipada de créditos. Se prevé la supresión de la comisión por amortización anticipada.
- Igualmente, se facilita la conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo (ya previsto en la Ley 5/2019, pero que ahora se intensifica). Se prevé la supresión de la comisión por conversión del crédito de tipo variable a fijo.
- Además, el Banco de España elaborará una Guía para deudores hipotecarios en dificultades, dándoles así una mayor información sobre su situación y cómo solventarla.
La adhesión a estas medidas por parte de las entidades de crédito es de carácter voluntario. En caso de que consideren adherirse a las mismas, deberán comunicar su decisión a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional.
A pesar del carácter voluntario de las propuestas, todos los bancos han expresado su voluntad de unirse al nuevo acuerdo sobre las hipotecas.
El Real Decreto-ley aprobado en el Consejo de Ministros puede consultarse pinchando aquí.
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-Especialista en Oratoria, Negociación e Interrogatorio para Abogados.
-Formación especializada en Derecho bancario y productos financieros.
Juan Villegas se unió a Forvis Mazars en mayo de 2021. Desde esa fecha, ha venido desempeñando funciones como Legal Trainee en el Departamento de Derecho procesal, asumiendo tareas propias de este ámbito tales como contestaciones a demandas, preparación de recursos o el seguimiento íntegro de procedimientos, entre otras funciones.
En mayo de 2022, pasó a formar parte del equipo de BackOffice, departamento en el que sigue desempeñando sus funciones en la actualidad.
Siente un gran interés por el Derecho procesal y bancario, rama del Derecho en la cual está formándose en la actualidad.
